??昨日下午,深圳市规划国土委(下文简称市规土委)发布消息称,从昨日起,深圳市正式执行“三价合一”,即统一网签价(计税价格)、银行评估价(贷款用)以及实际成交价。业内认为,此政策实施,最直接的影响是从源头上杜绝阴阳合同。

??三部门联合发布通知

??记者获悉,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规土委联合发布通知,建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。

??该通知要求:商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。

??政策发布后,各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神,要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。

??或从根本解决阴阳合同

??据记者了解,由于房产交易中心长期的评估价低于市场价,仅约为市场价七成左右,这一问题导致了买卖双方交易合同价格与房产交易中心网签价格不同,以及在房产交易中的税费“优惠”。因此,也导致了“阴阳合同”:一份交易合同,一份网签合同。

??目前深圳楼市中还存在大量“阴阳合同”的升级版本。在一套二手房产的交易中,通常有三份合同:一份正常交易合同,价格为买卖双方约定数额;第二份是“高评高贷”合同,价格高于双方约定数额,与评估公司的高评估价报告配合使用,用于从银行贷出更多的现金;第三份则是房产交易中心的备案合同,就是网签合同,用于缴交税费,价格通常低于买卖双方约定数额,可以少交税费。从该通知的内容来看,今后或将能从根本上杜绝“阴阳合同”问题。

??市规土委表示,该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。

??调整期可择机捡漏 新房成为更多人选择

??深圳中原地产相关负责人认为,深圳“三价合一”落地,主要针对高评高贷,同时也可以打击避税。对二手市场最主要的影响,在于首付款相对于以前大幅提高,对投资者和刚需都会造成较大影响,短期内成交量将会有一定下滑。

??举例来说,在政策实施前,一套成交价为300万元的房子,正常来讲,按照首付三成,首付需90万元,银行贷款210万元。假如银行评估价可以做到350万元,那么银行贷款可以245万元,首付只需要55万元,比正常情况少35万元。当然,贷款多,还款也会增加,以贷款期20年、利率上浮10个点5.39%计算,正常贷款210万元,月供需1.43万元,20年总共还款343.57万元;而贷款245万元,月供需1.67万元,20年总共还款400.83万元。可以看到,高评高贷可以让首付少35万元,而20年贷款本息总共多支付67.3万元,合起来20年时间总共多支付22.3万元。随着政策落地,“高评高贷”之路遇堵。

??“税费也将会提高,网签价与评估价相同,以往的做低网签价来降低税费的做法就很难实现了。”深圳中原地产相关负责人认为,虽然短期内二手成交量将会下滑,但是新房在限价的影响下,深圳部分区域新房价格与二手价格出现倒挂现象,新房也成为更多人的选择。当然,虽然二手房首付款和交易成本都有所提升,但是在市场度过适应期后,二手房成交量相信也会逐步回暖。

??美联物业全国研究中心认为,“三价合一”无疑对二手市场交易带来冲击,但这也只是阵痛,从长远来看,这有利于规范市场交易行为,规避阴阳合同。在市场方面,美联物业认为,不排除会出现急于变现的房产业主,会降价出售物业,购房者可衡量势态,择机捡漏。